Países Bajos, Austria, Alemania y Suecia. Hay que mirar a Europa Central y Europa del Norte para vislumbrar las regulaciones al alquiler más destacadas del continente: limitar las subidas en las zonas densamente pobladas de grandes ciudades y promover parques de vivienda destinados al alquiler social.
En un escenario de inflación y un encarecimiento de las hipotecas, parte de la demanda se mueve al alquiler, que también se está disparando. En este escenario, muchos Gobiernos llevan años aplicando ciertos límites, aunque «en general, el control en el precio de inicio y los aumentos de los alquileres son frecuentes, sobre todo, en Europa del Norte«, explica a RTVE.es Julio Rodríguez López, vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y expresidente del Banco Hipotecario de España.
En cierto modo, España intenta adecuarse a este impulso con la Ley de Vivienda que todavía está pendiente de aprobarse. No obstante, «la regulación de alquileres no es algo nuevo en nuestro país», explica a RTVE.es José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Recuerda que en los años 60 y 70 del siglo pasado ya se establecían cuantías fijas en cada contrato y recientemente también se han fijado límites en zonas “tensas” de Barcelona. Ahora, matiza este experto, el objetivo a nivel estatal es otro: controlar la subida de un contrato al siguiente.
Así es la primera ley de vivienda de la democracia: limitación de precios, más vivienda social y freno a los desahucios
Sin embargo, esto no es algo novedoso en Europa, donde Rodríguez López señala que hay países que ya controlan el precio inicial del contrato o los posteriores incrementos: «Todavía tienen regulación directa seis países: Dinamarca, Países Bajos, Austria, Luxemburgo, Suecia, Alemania, y a esto se añade Estados Unidos».
Pero, ¿qué destaca en la normativa de cada uno de ellos?
Alemania: la cuna de la regulación de las zonas densamente pobladas
En Alemania se han tomado medidas que luego han servido de referencia para otros países. Por ejemplo, cada land o estado federado puede hacer que su municipio fije controles en los alquileres de zonas densamente pobladas, las llamadas «tensionadas», donde el precio sube más que a nivel estatal y el esfuerzo de los inquilinos es mayor que la media nacional. Para ello, tienen en cuenta un precio de referencia en cada área y los nuevos contratos o los incrementos de los que ya están vigentes no pueden superarlo.
«Hay 11 estados federados que lo aplican en 300 municipios, de forma que 20 millones de habitantes están en viviendas con un control muy fuerte», señala Rodríguez López. Un sistema similar se aplica actualmente en Cataluña, donde la Agencia de Vivienda de Cataluña fija un precio medio por metro cuadrado y municipio, algo que no existe a nivel nacional ni en otras comunidades al mismo nivel. Como defiende el experto, «en el proyecto de ley estatal de España se nota mucho la influencia alemana y la catalana».
En abril de 2021, el Tribunal Constitucional tumbó la ley que limitaba los precios de los alquileres en Berlín por considerar que invadía competencias estatales.
Austria y Países Bajos, los mayores parques de alquiler social de Europa
Países Bajos tiene un 30% de viviendas destinadas al alquiler social, lo que le convierte en el país europeo con más parque destinado a esta modalidad en la que los precios que se aplican son inferiores a los del mercado. Por detrás está Austria, con el 24%; Dinamarca y Suecia, con un 20% aproximado cada uno; y Reino Unido y Francia, donde ronda el 17% en ambos casos. Son datos del Boletín Especial de Vivienda Social de 2020, el último de este tipo publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Por ciudades, destaca la capital austriaca, Viena, donde la cifra sube hasta el 60%. «Es una ciudad ideal para cuestiones de vivienda y casi todas son de titularidad pública», señala Rodríguez López.
En Países Bajos, los precios se indexan con la inflación y los alquileres no podrán costar más de 1.100 euros mensuales a partir de 2024, como ha aprobado recientemente su Gobierno, lo que afectará a unas 300.000 viviendas. «El 70% de las viviendas de alquiler privadas tienen una renta regulada y también tienen limitados los aumentos de cada año», señala el experto.
Paloma Taltavull, catedrática de Economía de la Universidad de Alicante, también explica a RTVE.es que «en Países Bajos hay una separación muy clara entre mercado social y privado». Como nos cuenta, su mercado social equivale al modelo de Viviendas de Protección Oficial (VPO) español.
Suecia y la negociación del precio de referencia
En el caso de Suecia, el precio de referencia surge de la negociación colectiva entre inquilinos, empresas municipales de vivienda y propietarios privados, como matiza el vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. «Este precio de referencia afecta al 90% de las viviendas de alquiler», es decir, a la gran mayoría. Aunque esto puede parecer «modélico», recuerda que ha hecho que escaseen las viviendas disponibles y ha disparado los precios de las del mercado libre que no están reguladas.
““En países más al norte de Europa, donde destacan Suecia y Países Bajos, se considera un deber público que la gente pueda acceder a la vivienda”“
“En países más al norte de Europa, donde destacan Suecia y Países Bajos, se considera un deber público que la gente pueda acceder a la vivienda”, señala, y «en general, la figura del control en el precio de inicio y los aumentos de los alquileres son frecuentes, sobre todo, en Europa del Norte«, nos explica.
Francia y la vinculación de las subidas a la inflación
La legislación francesa suele cambiar a menudo, indica este experto, pero siempre establece alguna forma de control. Cuenta con un índice de referencia vinculado al IPC y, hasta ahora, permite que las ciudades que quieran puedan limitar la subida de alquileres a un máximo del 20% sobre el alquiler medio de referencia. Además, desde 2023 prohíbe alquilar aquellas viviendas mal aisladas térmicamente y que, por tanto, consuman un exceso de energía.
Portugal: sin control, pero con bonificaciones fiscales
Portugal no controla los alquileres y es de los países que menos interviene en este aspecto. Es algo en lo que coincide el vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Lo que sí ha aprobado es limitar la subida de los contratos al 2% este año y, aunque no hay máximos de precios directos, Taltavull recuerda que “hay una política generalizada de moderación del crecimiento, como hace España”.
En esta línea, Rodríguez López recuerda que este país «tiene una ayuda al alquiler que se basa en desgravar fiscalmente las viviendas que se alquilan por un precio inferior al del mercado».
Italia, una gran desconocida
En el caso de Italia, los expertos nos indican que apenas tienen datos acerca de su regulación. «Por la poca información que hay, entiendo que no hay regulación porque, cuando sí existe, siempre hay algún académico que intenta saber qué características y efectos tiene. En el caso de Alemania lo sabemos todo, pero Italia es el eterno desconocido», reconoce el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.
No obstante, la catedrática de Economía de la Universidad de Alicante recuerda que en Italia existe un límite por indexación. Según sus datos, la actual legislación data de 1998 y se basa en un mercado libre en el que se fija una renta (cantidad) inicial para cuatro años. «No está permitido un aumento mayor que el crecimiento del IPC» y «tampoco que el precio se duplique en el periodo de contrato, cuatro años: si pagas 1.000 euros, no puede incrementarse a 2.000», explica.
Reino Unido
Rodríguez López nos cuenta que Reino Unido ha tenido regulación en cuestiones de alquiler, pero actualmente no cuenta con ella. «Es un país muy complicado en el acceso a la vivienda y el alquiler medio actualmente ronda las 2.300 libras», defiende. En esta línea, Taltavull destaca que Reino Unido fue de los pioneros en el alquiler social y tiene un sistema de gestión basado en las building societies, empresas sin ánimo de lucro que gestionan los parques de vivienda públicos para hogares de renta baja. «La fijación de las rentas es política, pública, no son rentas indexadas al mercado», señala.
En América, Canadá prohíbe la compra de viviendas a extranjeros
El Gobierno de Canadá prohibirá a los extranjeros no residentes que compren viviendas durante los próximos dos años para controlar la subida de precios. «La ley de Canadá es similar a la de Nueva Zelanda y alguna isla del Pacífico», señala el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. No obstante, defiende que los extranjeros no llegan al 1% de las compras y «todo esto es no querer afrontar el problema fundamental de las zonas densamente pobladas, que es la falta de oferta».
¿Y los desahucios?
Más que medidas para prohibirlos, se ha avanzado en las moratorias, sobre todo a raíz de la pandemia: «La mayoría de países, entre ellos España, han aplicado moratorias al impago de hipoteca y alquiler, lo que ha servido para mantener la estabilidad de muchos hogares», indica Taltavull. Ahora se ha puesto en la mesa la diferenciación del desahucio: si el impago se produce porque el inquilino no quiere hacerlo y no lo comunica, o si es por una causa sobrevenida, como perder el trabajo por una crisis económica o una pandemia.
Esto también se ha trasladado a nuestro país, como explica Rodríguez López: «España ha sido un país muy duro en este aspecto y está siendo paliado, no tanto por el código de buenas prácticas, sino por las moratorias que el Gobierno establece a los desahucios».
En el caso de hipotecas, señala que Francia y Suecia tienen los mejores sistemas para proteger al inquilino. En Francia, «un juez determina si el arrendatario es realmente insolvente sobrevenido no doloso, y se establece un mecanismo de segunda oportunidad con una nueva cantidad a pagar teniendo en cuenta sus circunstancias, por ejemplo, de empleo». El juez incluso puede paralizar la ejecución hipotecaria y establecer un plan para que el comprador moroso pueda seguir afrontando la hipoteca en un plazo mayor, indica Rodríguez López.
Escocia congela los alquileres y veta desahucios hasta el final del invierno
Consolidar un parque de alquiler social, la tarea pendiente
Una de las claves para estos expertos es la promoción de las viviendas destinadas al alquiler social, algo en lo que España se sitúa a la cola de Europa. Del total del parque de viviendas, nuestro país solo destina el 2,5% al alquiler social, una cifra diez veces inferior a la de Países Bajos y Austria. «España está muy por debajo del promedio de la Unión Europea, que es del 10% de viviendas principales», remarca Rodríguez López.
Por ello, García Montalvo ve necesario dejar de dar subvenciones a la «piedra» (la venta de viviendas) y apostar por consolidar un parque de vivienda social permanente en el país. “Una regulación para hacer vivienda en alquiler social y que nunca salga del parque público para venderse en el privado, ya sea para alquiler o para compra», recalca. También ve fundamental no cambiar de regulación y estrategia «cada dos por tres»: «Se habla de la maravilla del parque de vivienda social en Viena, pero claro, se ha construido en 105 años», nos asegura.
Esta normativa también debe recoger una tendencia sociológica vital alejada de la tendencia tradicional española que suele priorizar la compra antes que el alquiler. De hecho, en Austria, Alemania y Dinamarca más del 40% de la población vive en régimen de alquiler, mientras que en España la cifra roza el 25%, según el Boletín Especial de Alquiler Residencial 2022 del Mitma.
“«Lo que se necesita es un mercado de alquiler eficiente, que funcione y con precios asequibles»“
Para García Montalvo, «en cualquier país razonable, lo que hace una persona joven es alquilar en vez de comprar, porque no ha podido ahorrar o no tiene un trabajo consistente para meterse en una hipoteca». Por ello, apuesta por seguir el ejemplo del País Vasco, con una trayectoria de 20 años mejorando su promoción de vivienda en alquiler social y donde Vitoria cuenta con aproximadamente un 20% de viviendas destinadas a alquiler social, según indica, una cifra más en la línea de otras capitales europeas. «Lo que se necesita es un mercado de alquiler eficiente, que funcione y con precios asequibles», concluye.
Medidas de primera, segunda y tercera generación: ¿cómo ha avanzado la regulación del alquiler?
Como nos explican los expertos, hay tres categorías en la limitación de precios en el mercado de alquiler que han ido apareciendo con el avance de las décadas: de primera, segunda y tercera generación.
En los controles de primera generación, se fija un precio inicial y no se toca más independientemente de lo que pueda suceder, estableciendo unos máximos de renta o rent caps. Es lo que se llama renta antigua y, aunque todavía quedan contratos de este tipo, se aplicó mucho más en los años 60 y 70 del siglo pasado.
Con las de segunda generación se controla es la evolución de los contratos de alquiler y pueden aplicarse en el mismo contrato o en el paso a otro diferente. Se fijan límites en las subidas, como el IPC, un modelo que aplica en la mayoría de países europeos y en España en viviendas principales.
Finalmente, las de tercera generación buscan afinar estas regulaciones en el espacio y establecen límites en «zonas tensionadas» dentro de grandes ciudades y donde más crecen los precios. A diferencia de las de segunda generación, estas afectan a la evolución dentro del mismo contrato y comenzaron a aplicarse en Reino Unido a partir de 2015 o 2016 y, a raíz de la pandemia. Ya se han generalizado a prácticamente todos los países europeos, cada uno con sus concreciones.
Fuente: www.rtve.es
