Vender una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que toma una familia. Sin embargo, uno de los errores más habituales es fijar un precio de salida basándose en opiniones, en el valor sentimental del inmueble o en anuncios publicados en internet que, en muchos casos, nunca llegan a convertirse en una venta.
En Miraben by Keller Williams, especialistas en la venta de viviendas en Sanxenxo, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, O Grove, Meaño, Poio, Ribeira, Boiro, Rianxo y el resto de las Rías Baixas, comprobamos cada semana cómo una correcta estrategia de precio puede marcar la diferencia entre vender en pocas semanas o mantener una vivienda meses e incluso años en el mercado.
El mercado inmobiliario en las Rías Baixas sigue siendo muy activo
Galicia continúa despertando un enorme interés tanto entre compradores nacionales como internacionales. Municipios como Sanxenxo se mantienen entre los destinos más demandados para segunda residencia, mientras que Vilagarcía de Arousa, Cambados, Vilanova, Ribeira y Boiro experimentan un crecimiento constante gracias a su calidad de vida, sus comunicaciones y unos precios todavía competitivos respecto a otras zonas costeras españolas.
Cada vez encontramos perfiles de compradores más diferentes:
- Familias que buscan su vivienda habitual.
- Inversores interesados en obtener rentabilidad mediante alquiler.
- Personas que cambian la ciudad por un entorno más tranquilo.
- Compradores extranjeros que buscan una vivienda cerca del mar.
- Jubilados que desean establecerse definitivamente en Galicia.
Este aumento de la demanda no significa que cualquier vivienda pueda venderse a cualquier precio.
Hoy los compradores disponen de mucha información, comparan decenas de inmuebles antes de visitar uno y, en la mayoría de los casos, necesitan financiación hipotecaria. Por ello, un precio de salida poco realista suele provocar que la vivienda pierda atractivo desde el primer momento.
El mayor error: salir demasiado caro pensando que ya habrá tiempo de bajar
Es una frase que escuchamos con frecuencia:
“Ponemos un precio alto y si no se vende, ya bajaremos.”
Aunque parezca lógico, suele convertirse en la estrategia más perjudicial.
Los principales portales inmobiliarios, como Idealista, Fotocasa o Habitaclia, muestran las viviendas nuevas con mayor visibilidad durante las primeras semanas.
Ese es precisamente el momento en el que:
- más compradores ven el anuncio;
- más solicitudes de información se reciben;
- mayor número de visitas se pueden conseguir.
Si durante ese periodo el precio está claramente por encima del mercado, los compradores simplemente pasan al siguiente inmueble.
Cuando meses después el propietario decide reducir el precio, la vivienda ya aparece como un inmueble “antiguo” en el portal, generando dudas y dando la sensación de que existe algún problema.
En muchas ocasiones esto termina provocando ofertas muy por debajo del valor real.
Por eso insistimos siempre en fijar un precio competitivo desde el primer día.
¿Qué significa realmente “quemar” una vivienda?
En el sector inmobiliario utilizamos este término cuando un inmueble permanece demasiado tiempo publicado sin recibir interés suficiente.
Las consecuencias suelen ser:
- disminución de visitas;
- menor número de llamadas;
- pérdida de posicionamiento en los portales inmobiliarios;
- percepción de que existe algún defecto oculto;
- compradores realizando ofertas agresivas.
Lo que inicialmente parecía una estrategia para “ganar margen” termina reduciendo el precio final de venta.
Cómo calcular correctamente el precio de una vivienda
Una valoración profesional nunca se basa únicamente en los metros cuadrados.
Cada propiedad es diferente.
En Miraben analizamos numerosos factores antes de recomendar un precio de salida.
1. La ubicación exacta
No vale lo mismo una vivienda en primera línea de playa de Silgar que otra situada a pocos kilómetros.
Analizamos aspectos como:
- cercanía al mar;
- orientación;
- vistas;
- accesos;
- colegios;
- supermercados;
- centros médicos;
- zonas comerciales;
- comunicaciones.
No es igual vender una vivienda en Sanxenxo, Portonovo, Vilagarcía, Cambados, Vilanova, Ribeira o Boiro, ya que cada mercado tiene comportamientos diferentes.
2. Las características del inmueble
Valoramos:
- superficie útil;
- distribución;
- número de dormitorios;
- estado de conservación;
- eficiencia energética;
- reformas realizadas;
- calidad de materiales;
- ascensor;
- garaje;
- trastero;
- terraza;
- jardín;
- piscina;
- orientación;
- luminosidad;
- vistas.
Pequeños detalles pueden suponer diferencias de miles de euros.
3. La demanda real
No basta con mirar viviendas anunciadas.
Hay que conocer:
- cuánto tiempo tardan realmente en venderse;
- cuántas operaciones similares se están cerrando;
- cuál es el precio medio de cierre;
- qué perfil de comprador existe en esa zona.
Esta información permite posicionar correctamente la vivienda desde el principio.
El Análisis Comparativo de Mercado (ACM)
En Miraben by Keller Williams realizamos un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) para determinar el precio más competitivo.
Este estudio profesional incluye:
- comparación con viviendas similares vendidas recientemente;
- análisis de inmuebles actualmente en venta;
- comportamiento de la demanda;
- evolución de precios;
- competencia directa;
- tiempo medio de comercialización;
- absorción del mercado;
- tendencias del municipio.
Gracias a este sistema evitamos fijar precios basados únicamente en expectativas.
Nuestro objetivo es encontrar el punto exacto donde el propietario obtiene el mayor beneficio posible sin frenar el interés de los compradores.
Factores que también influyen en el beneficio final
El precio de venta no es el único aspecto importante.
Antes de poner una vivienda en el mercado conviene estudiar:
- Plusvalía Municipal.
- Ganancia patrimonial en el IRPF.
- Cancelación de hipotecas.
- Certificado Energético.
- Cédula de habitabilidad (cuando corresponda).
- Nota simple.
- Situación registral.
- Gastos notariales.
- Gastos de cancelación.
- Posibles cargas.
Una correcta planificación puede ahorrar miles de euros.
Marketing inmobiliario: mucho más que publicar un anuncio
Hoy vender una vivienda requiere una estrategia completa.
En Miraben by Keller Williams utilizamos herramientas de marketing diseñadas para maximizar la exposición de cada inmueble.
Entre ellas destacan:
- fotografía profesional;
- vídeo inmobiliario;
- imágenes con dron;
- visitas virtuales;
- planos digitales;
- campañas en redes sociales;
- publicidad segmentada;
- email marketing;
- base de datos de compradores activos;
- colaboración con la red internacional Keller Williams;
- difusión en los principales portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Nuestro objetivo es generar la máxima competencia entre compradores para conseguir el mejor precio posible.
¿Por qué elegir Miraben by Keller Williams?
Somos una agencia inmobiliaria especializada en la venta de viviendas en las Rías Baixas, con oficinas en Sanxenxo y Vilagarcía de Arousa.
Conocemos al detalle el comportamiento del mercado en municipios como:
- Sanxenxo
- Portonovo
- Vilalonga
- Poio
- O Grove
- Meaño
- Cambados
- Vilanova de Arousa
- Vilagarcía de Arousa
- Catoira
- Caldas de Reis
- Ribadumia
- Ribeira
- Boiro
- Rianxo
Nuestro equipo acompaña al propietario durante todo el proceso:
- valoración profesional;
- estrategia de precio;
- preparación del inmueble;
- marketing;
- negociación;
- gestión documental;
- coordinación de notaría;
- seguimiento hasta la firma.
Solicita una valoración gratuita de tu vivienda
Si estás pensando en vender una casa, piso, chalet, ático, finca o apartamento en Sanxenxo, Vilagarcía de Arousa, Vilanova, Cambados, Ribeira, Boiro o cualquier municipio de las Rías Baixas, en Miraben by Keller Williams realizamos una valoración profesional basada en datos reales del mercado.
Analizamos la oferta existente, la demanda actual, las ventas recientes y las características específicas de tu vivienda para ayudarte a fijar el precio que maximice tus posibilidades de vender rápido y al mejor valor posible.
Contacta con nuestro equipo y descubre por qué una estrategia de precio adecuada puede suponer decenas de miles de euros de diferencia en el resultado final de la venta.
MIRABEN BY KELLER WILLIAMS – SANXENXO – VILAGARCÍA – BOIRO – RIBEIRA – 986 56 15 14
