Vender una vivienda con una hipoteca pendiente es perfectamente posible. En España no es necesario haber terminado de pagar el préstamo hipotecario para poder vender una casa o un piso. De hecho, muchas operaciones inmobiliarias se realizan mientras el propietario todavía está pagando su hipoteca.
Si tienes una vivienda en Sanxenxo, Portonovo o cualquier otra localidad de O Salnés y estás pensando en venderla, es importante que conozcas cómo funciona el proceso, qué ocurre con la deuda pendiente y cuánto dinero puedes recibir realmente después de la compraventa.
En Miraben by Keller Williams Sanxenxo te explicamos cómo puedes vender tu propiedad aunque todavía tengas una hipoteca con el banco.
1. ¿Puedo vender mi casa si todavía estoy pagando la hipoteca?
Sí. Tener una hipoteca pendiente no te impide vender tu vivienda.
La hipoteca es una garantía que tiene el banco sobre el inmueble mientras exista una deuda pendiente. Sin embargo, eso no significa que tengas que esperar a terminar de pagarla para poner tu propiedad a la venta.
Lo habitual es que la hipoteca se cancele económicamente durante la propia operación de compraventa. Es decir, una parte del dinero que paga el comprador se utiliza para liquidar la deuda que tienes con tu entidad bancaria.
Una vez satisfecha la deuda, se puede tramitar la cancelación registral de la hipoteca para que el comprador adquiera la vivienda libre de esa carga.
Por tanto, puedes vender tu piso, apartamento, chalet o casa en Sanxenxo aunque todavía te queden varios años de cuotas hipotecarias.
2. ¿Cómo se vende una vivienda con una hipoteca pendiente?
El procedimiento es relativamente sencillo cuando está bien organizado y coordinado con el banco y la notaría.
Estos son los pasos habituales:
Primer paso: conocer cuánto dinero debes al banco.
Lo primero es solicitar a tu entidad financiera un certificado de saldo pendiente de la hipoteca. Este documento permite conocer la cantidad exacta que queda por pagar en la fecha prevista para la compraventa, incluyendo los intereses que correspondan.
Segundo paso: encontrar un comprador y acordar el precio.
Una vez establecido el precio de venta, es necesario comprobar que el importe de la operación permite cancelar la deuda hipotecaria y atender el resto de los gastos que correspondan al vendedor.
Tercer paso: coordinar la cancelación de la hipoteca.
El banco facilita la información necesaria para liquidar el préstamo. En el momento de la firma, el comprador puede entregar una parte del precio directamente a la entidad bancaria mediante los medios de pago acordados, como un cheque bancario o una transferencia.
Cuarto paso: firmar la compraventa ante notario.
El día de la firma se formaliza la transmisión de la propiedad y se organiza el pago de la deuda pendiente. De esta forma, la hipoteca puede quedar cancelada económicamente con el dinero procedente de la venta.
Quinto paso: tramitar la cancelación registral.
Después de pagar la deuda, hay que formalizar la escritura de cancelación de hipoteca y presentarla en el Registro de la Propiedad para eliminar la carga hipotecaria.
Es importante distinguir entre cancelar económicamente la deuda y cancelar registralmente la hipoteca. Son dos trámites diferentes.
3. Ejemplo práctico: vendes tu vivienda por 200.000 euros y debes 65.000 euros
Para entenderlo mejor, vamos a utilizar un ejemplo.
Imagina que tienes un apartamento en Sanxenxo que decides vender por 200.000 euros.
Todavía tienes una hipoteca pendiente de 65.000 euros con tu banco.
La operación se podría distribuir de la siguiente manera:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 200.000 € |
| Deuda hipotecaria pendiente | -65.000 € |
| Dinero restante | 135.000 € |
En este supuesto, una vez liquidada la hipoteca, quedarían 135.000 euros para el vendedor, antes de descontar los demás gastos e impuestos que correspondan.
Esto significa que no necesitas disponer previamente de los 65.000 euros para cancelar la hipoteca: puedes utilizar el dinero que recibes del comprador durante la operación.
4. ¿Qué pasa si vendo mi vivienda por menos dinero del que debo al banco?
Este es uno de los casos que requieren mayor atención.
Imagina que compraste una vivienda y todavía debes 150.000 euros al banco, pero ahora su valor de mercado es de 130.000 euros.
Si consigues venderla por ese importe, tendrás un problema que debes resolver antes de formalizar la operación.
La venta no elimina automáticamente los 20.000 euros que faltan para cubrir la deuda.
En este caso, será necesario negociar con la entidad bancaria cómo se satisface la cantidad pendiente. Puede ser necesario aportar dinero adicional, pactar una solución financiera con el banco o estudiar otras alternativas.
Es importante saber que entregar las llaves o vender la vivienda no significa que la deuda hipotecaria desaparezca.
Por eso, antes de poner a la venta una propiedad en esta situación, conviene estudiar las cifras y hablar con la entidad financiera.
5. ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca al vender una vivienda?
Cancelar una hipoteca puede implicar distintos gastos, dependiendo de la situación del préstamo y de cómo se tramite la operación.
Entre los conceptos que conviene revisar están:
- Comisión por amortización anticipada: puede existir si está prevista en el contrato y se cumplen los requisitos legales para aplicarla. Su importe depende de las condiciones del préstamo y de su fecha de contratación.
- Escritura de cancelación: es el trámite notarial necesario para formalizar la cancelación registral.
- Registro de la Propiedad: se deben abonar los aranceles correspondientes a la inscripción de la cancelación.
- Gestoría: si decides contratar a un profesional para realizar los trámites, tendrás que tener en cuenta sus honorarios.
Hay un aspecto importante: el banco debe expedir gratuitamente el certificado de deuda cero cuando el préstamo está completamente pagado. Tampoco puede cobrar por la comparecencia de su representante en la notaría para firmar la cancelación registral.
Además, la cancelación de hipoteca está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque debe realizarse la correspondiente tramitación fiscal.
Por otra parte, recuerda que vender una vivienda también puede implicar otros gastos e impuestos, como la plusvalía municipal o la tributación de la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
Lo recomendable es calcular todos estos conceptos antes de fijar el precio definitivo de venta.
6. ¿Puedo vender mi casa hipotecada y comprar otra vivienda?
Sí. Es una operación bastante habitual.
Hay propietarios que necesitan vender su vivienda actual para disponer del dinero necesario para comprar otra, ya sea porque quieren cambiar de localidad, necesitan más espacio o desean trasladarse a una vivienda más pequeña.
En estos casos, es posible coordinar ambas operaciones.
Por ejemplo, si vendes tu apartamento en Sanxenxo por 250.000 euros y todavía debes 80.000 euros de hipoteca, podrás utilizar el dinero restante para financiar parte de la compra de tu nueva vivienda.
No obstante, cuando ambas operaciones están vinculadas, es importante planificar correctamente las fechas de firma, los pagos y la financiación de la nueva compra.
Una buena coordinación puede evitar problemas y facilitar que puedas realizar el cambio de vivienda con tranquilidad.
7. ¿Es obligatorio cancelar la hipoteca antes de poner la vivienda a la venta?
No. Puedes comenzar a comercializar tu propiedad aunque todavía tenga una hipoteca pendiente.
Lo importante es que la situación esté correctamente identificada y que exista un procedimiento para cancelar la deuda durante la compraventa.
De hecho, esperar a terminar de pagar la hipoteca puede suponer retrasar innecesariamente una venta que podrías realizar ahora.
Antes de publicar el inmueble, conviene revisar la nota simple del Registro de la Propiedad, conocer el saldo pendiente y comprobar que no existen otras cargas que puedan afectar a la operación.
Esta preparación es especialmente importante cuando el comprador necesita financiación bancaria, ya que su entidad querrá comprobar que la vivienda se transmite en las condiciones jurídicas exigidas para conceder el préstamo.
8. ¿Por qué es importante contar con una inmobiliaria para vender una vivienda hipotecada?
Vender una propiedad con una hipoteca pendiente no tiene por qué ser complicado, pero requiere organizar correctamente todos los pasos.
Además de encontrar un comprador y negociar el precio, hay que coordinar los trámites con el banco, comprobar la documentación, preparar la operación y organizar los pagos en la notaría.
En Miraben by Keller Williams Sanxenxo trabajamos para que los propietarios puedan vender sus viviendas con seguridad y conociendo desde el principio cómo se desarrollará la operación.
Nuestro trabajo comienza con el análisis del inmueble y una valoración ajustada a las condiciones reales del mercado inmobiliario de Sanxenxo y su entorno.
A partir de ahí, te acompañamos durante el proceso de comercialización, negociación y compraventa, coordinando los pasos necesarios para que puedas vender tu propiedad con tranquilidad.
Tanto si tienes un apartamento en Silgar, una vivienda en Portonovo, un chalet en Sanxenxo o una propiedad en cualquier otra zona de O Salnés, podemos ayudarte a estudiar tu situación.
9. ¿Estás pensando en vender tu vivienda en Sanxenxo?
Si todavía estás pagando una hipoteca y quieres vender tu casa o apartamento, no tienes por qué esperar a terminar de pagarla.
Lo primero es conocer cuánto vale actualmente tu propiedad, cuánto dinero debes al banco y qué cantidad podrías obtener después de realizar la operación.
En Miraben by Keller Williams Sanxenxo podemos ayudarte a conocer el valor de mercado de tu vivienda y orientarte sobre los pasos necesarios para preparar su venta.
Solicita una valoración inmobiliaria gratuita y descubre cuánto puedes obtener por tu vivienda en Sanxenxo.
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