Vender una vivienda en Sanxenxo no consiste únicamente en decidir un precio, hacer unas fotografías y publicar un anuncio.
Antes de poner un piso, apartamento, chalet o casa en el mercado conviene comprobar que toda la documentación de la propiedad está correctamente preparada y que los datos del inmueble coinciden entre el Registro, Catastro y la realidad.
Tener la documentación preparada desde el principio puede evitar retrasos, problemas durante la negociación e incluso que una operación se paralice cuando ya existe un comprador interesado.
En esta guía te explicamos qué documentos necesitas para vender una vivienda en Sanxenxo y qué aspectos conviene revisar antes de comenzar la comercialización.
¿Qué documentos necesito para vender una vivienda en Sanxenxo?
Aunque cada operación puede tener sus particularidades, existe una documentación básica que conviene reunir antes de poner una vivienda a la venta.
Entre los documentos más habituales encontramos:
- Escritura de propiedad.
- Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Referencia catastral y datos del Catastro.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Documentación de la comunidad de propietarios, cuando corresponda.
- Información sobre garajes, trasteros y otros anexos.
- Documentación de reformas, ampliaciones o modificaciones realizadas en la vivienda, cuando sea necesario.
- En determinadas operaciones, documentación relacionada con herencias, cargas, cancelaciones hipotecarias u otras circunstancias particulares.
No todas las viviendas necesitan exactamente la misma documentación. Por eso es recomendable revisar la situación concreta del inmueble antes de anunciarlo.
1. La escritura de la vivienda
La escritura permite comprobar quién es el propietario o propietarios del inmueble y cuáles son sus características jurídicas.
Es especialmente importante revisar este documento cuando la vivienda ha sido heredada, cuando existen varios propietarios o cuando se han producido cambios en la titularidad.
También conviene comprobar que la vivienda que aparece en la escritura corresponde realmente con el inmueble que se pretende vender.
Si existen garaje, trastero u otros anexos, es recomendable verificar cómo aparecen reflejados y si forman parte de la misma finca o constituyen fincas independientes.
2. La Nota Simple del Registro de la Propiedad
La Nota Simple permite conocer la situación registral de la propiedad.
Entre otras cuestiones, permite comprobar la titularidad y la existencia de posibles cargas o derechos inscritos.
Por ejemplo, puede revelar la existencia de una hipoteca, un embargo, una servidumbre u otra circunstancia que deba tenerse en cuenta antes de formalizar la compraventa.
Por eso, solicitar una Nota Simple actualizada antes de poner la vivienda a la venta puede ayudar a detectar problemas con antelación.
Esto es especialmente importante si hace muchos años que se compró la vivienda o si desde entonces se han producido cambios en su situación.
3. Los datos del Catastro y la referencia catastral
La referencia catastral identifica el inmueble a efectos catastrales.
Conviene comprobar que los datos de Catastro coinciden con la realidad de la propiedad.
En algunas viviendas pueden existir diferencias entre los metros que figuran en Catastro, los que aparecen en Registro y los metros reales de la vivienda.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, después de realizar una ampliación, cerrar una terraza, modificar una distribución o incorporar una construcción que no haya quedado correctamente reflejada.
¿Qué ocurre si Catastro, Registro y realidad no coinciden?
No significa necesariamente que la vivienda no pueda venderse.
Pero sí puede ser conveniente estudiar la discrepancia antes de comenzar la comercialización.
Detectar estas situaciones cuando todavía no existe comprador suele ser mucho más sencillo que descubrirlas cuando ya se han firmado unas arras y existe una fecha prevista para acudir a notaría.
Por eso, en Miraben recomendamos revisar la documentación antes de poner la vivienda en el mercado.
4. El recibo del IBI
El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles también forma parte de la documentación que conviene tener preparada.
Además de acreditar información relacionada con el inmueble, permite comprobar datos como la referencia catastral y la situación del impuesto.
Durante una compraventa es habitual que comprador y vendedor tengan que coordinarse respecto a la situación del IBI y al periodo correspondiente.
5. El certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es otro de los documentos importantes cuando se vende una vivienda.
Además, no se trata simplemente de un documento que pueda dejarse para el final: cuando se oferta o publicita una vivienda para su venta, es necesario disponer del certificado y de la correspondiente etiqueta energética.
El vendedor deberá facilitar al comprador la documentación energética correspondiente en los términos establecidos por la normativa.
Por eso, si vas a vender una vivienda en Sanxenxo y no sabes si tu certificado está vigente o no dispones de él, es recomendable solucionarlo antes de comenzar a publicitar el inmueble.
6. La documentación de la comunidad de propietarios
Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, también es conveniente disponer de información actualizada sobre la situación de la comunidad.
Puede ser relevante conocer, entre otras cuestiones:
- Si existen cuotas pendientes.
- Si existen derramas aprobadas.
- Si están previstas obras importantes.
- Cuál es la situación general de la comunidad.
- Qué gastos comunitarios corresponden a la vivienda.
Una derrama importante o una obra extraordinaria prevista en el edificio puede ser un elemento relevante durante una negociación.
Cuanto más transparente sea esta información desde el principio, menos posibilidades habrá de que aparezcan sorpresas durante la operación.
7. Garaje, trastero y otros anexos
En Sanxenxo es habitual que determinadas viviendas dispongan de garaje, trastero, terraza, jardín u otros elementos asociados.
Pero no todos aparecen necesariamente documentados de la misma manera.
Por eso conviene comprobar:
- Qué elementos aparecen en la escritura.
- Qué elementos figuran en Registro.
- Cómo aparecen en Catastro.
- Si tienen una referencia catastral independiente.
- Si están incluidos en el precio de venta.
Una vivienda de 90 metros cuadrados con garaje y trastero puede tener una situación documental diferente de otra vivienda de características aparentemente similares.
8. ¿Qué ocurre si la vivienda es heredada?
Las viviendas procedentes de una herencia requieren una revisión especialmente cuidadosa.
Antes de vender es necesario comprobar que la herencia está correctamente formalizada y que la titularidad registral se encuentra actualizada.
Además, pueden existir varios herederos o propietarios, lo que hace todavía más importante revisar la documentación antes de comenzar a negociar con compradores.
Una vivienda heredada puede venderse perfectamente, pero conviene tener toda la situación jurídica preparada antes de ponerla en el mercado.
9. ¿Y si todavía existe una hipoteca?
Tener una hipoteca no impide vender una vivienda.
Sin embargo, es necesario conocer exactamente cuál es la situación del préstamo y cómo se realizará su cancelación o subrogación en el momento de la compraventa.
Si la hipoteca ya está completamente pagada pero continúa apareciendo registralmente, también puede ser necesario realizar los trámites correspondientes para dejar la finca correctamente actualizada.
Por eso, si la vivienda tiene o ha tenido una hipoteca, es recomendable revisar su situación antes de ponerla a la venta.
10. ¿Cuándo debería preparar toda esta documentación?
Uno de los errores más frecuentes es esperar a tener un comprador para empezar a recopilar documentos.
Nuestra recomendación es hacerlo antes de anunciar la vivienda.
De esta manera podemos detectar con tiempo:
- Diferencias de superficie.
- Problemas de titularidad.
- Cargas registrales.
- Documentación pendiente.
- Problemas con Catastro.
- Certificados caducados o inexistentes.
- Situaciones relacionadas con herencias.
- Cuestiones pendientes de la comunidad.
- Problemas con garajes, trasteros o ampliaciones.
Cuanto antes se detecte una incidencia, más sencillo suele ser solucionarla.
¿Por qué es especialmente importante en una vivienda de Sanxenxo?
El mercado inmobiliario de Sanxenxo presenta características muy particulares.
No tiene el mismo comportamiento una vivienda en el entorno de Silgar que un inmueble situado en Portonovo, Areas, Padriñán, Dorrón o Vilalonga.
Además, características como las vistas al mar, la proximidad a la playa, la terraza, el garaje, el estado del edificio o la orientación pueden tener una influencia importante en el atractivo y el precio de una propiedad.
Por eso, antes de vender no solo es importante tener los documentos preparados.
También es importante conocer qué vivienda tienes realmente frente a la competencia que existe actualmente en el mercado.
Documentación y precio: dos pasos que deben ir juntos
Preparar la documentación es importante, pero existe otra decisión que puede determinar el resultado de la venta: establecer correctamente el precio.
Los precios publicados en los portales inmobiliarios son precios de oferta y no necesariamente coinciden con los precios finales de compraventa.
En Sanxenxo, además, una diferencia aparentemente pequeña en ubicación o características puede modificar considerablemente el valor de una vivienda.
Por eso no recomendamos establecer el precio simplemente mirando cuánto pide otro propietario por un piso parecido.
Es necesario estudiar la competencia, las características concretas del inmueble y la situación actual del mercado.
En Miraben ya hemos explicado con detalle cómo valorar una vivienda en Sanxenxo y por qué el precio anunciado no siempre coincide con el precio real de mercado.
¿Quieres vender tu vivienda en Sanxenxo?
Si estás pensando en vender un piso, apartamento, chalet o casa en Sanxenxo o Portonovo, preparar la documentación antes de comenzar la comercialización puede ahorrarte problemas y retrasos posteriormente.
En Miraben by Keller Williams podemos ayudarte a revisar la situación de la propiedad, analizar su documentación, estudiar el mercado y establecer una estrategia de venta adaptada a sus características.
Antes de poner el cartel de “Se vende”, conviene tener claras tres cosas:
Qué tienes.
Cuánto vale.
Y cómo debes ponerlo en el mercado.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Sanxenxo, contacta con Miraben y solicita una valoración de tu propiedad.
Te ayudaremos a conocer su situación actual y a preparar la venta desde el principio.
Miraben by Keller Williams – Sanxenxo
Inmobiliaria especializada en la compra y venta de viviendas en Sanxenxo y Portonovo.
Rúa do Progreso, 70 – Sanxenxo.
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